Vermietunternehmen verkaufen und Immobilie behalten

Ratgeber · Lesezeit etwa 6 Minuten

Warum viele Unternehmer den Betriebshof behalten – und warum das den Verkauf oft einfacher macht.

Bei Vermietunternehmen für mobile Infrastruktur ist der Betriebshof mehr als eine Adresse: Er ist Lagerfläche, Reinigungsplatz, Werkstatt und Fuhrparkstandort. Und er gehört häufig nicht der Gesellschaft, sondern dem Unternehmer privat oder einer eigenen Besitzgesellschaft.

Warum das Modell so verbreitet ist

Für den Verkäufer ist die Immobilie in aller Regel Altersvorsorge. Sie zu verkaufen, löst Steuern aus und ersetzt eine laufende Einnahme durch einen einmaligen Betrag. Wer sie behält und langfristig vermietet, erhält planbare Mieteinnahmen – mit einem Mieter, den er kennt.

Für den Käufer hat es einen anderen Vorteil: Der Kaufpreis für das Unternehmen muss keine Immobilie mitfinanzieren. Das senkt die Finanzierungssumme deutlich und macht Transaktionen möglich, die sonst an der Bank scheitern würden.

Warum der Standort bei diesen Betrieben besonders schwer zu ersetzen ist

Ein Sanitärvermieter braucht nicht irgendeine Halle. Er braucht befestigte Abstellflächen für hunderte Einheiten, einen Reinigungsplatz mit Wasseranschluss, eine geregelte Entwässerung, gegebenenfalls einen Abscheider, Werkstattfläche und eine Zufahrt, die für Lkw taugt – genehmigt und eingespielt.

Genau deshalb ist ein langfristiger Mietvertrag für beide Seiten wertvoll: Der Betrieb braucht Standortsicherheit, der Eigentümer einen Mieter, der nicht ohne Weiteres wechseln kann.

Typische Eckpunkte eines solchen Mietvertrags

• Lange Grundlaufzeit mit Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters
• Marktübliche Miete – auffällig hohe oder niedrige Mieten werden im Kaufpreis korrigiert
• Wertsicherungsklausel, also eine Indexierung
• Klare Abgrenzung von Instandhaltung „Dach und Fach“ gegenüber dem Innenbereich
• Regelung zu Ein- und Umbauten, etwa der Erweiterung des Reinigungsbereichs
• Regelung zu Untervermietung und Betriebsübergang
• Klarheit über Altlasten, Abscheider und wasserrechtliche Genehmigungen

Ein Punkt, der oft übersehen wird

Wenn die Miete bisher deutlich unter Markt lag – weil Eigentümer und Geschäftsführer dieselbe Person waren – steigt nach dem Verkauf die Kostenbasis des Unternehmens. Ein Käufer rechnet das ein und wird das Ergebnis um die marktübliche Miete bereinigen. Es lohnt sich, das früh offen anzusprechen, statt es in der Prüfung als Überraschung zu erleben.

Und ein späterer Verkauf?

Bleibt jederzeit möglich. Eine Gewerbeimmobilie mit einem laufenden, langfristigen Mietvertrag und einem funktionierenden Betrieb als Mieter ist für Investoren attraktiver als ein leerstehendes Objekt.